Barometr Rynku Nieruchomości

Czy inwestycja w wynajem krótkoterminowy się opłaca?

Wraz z rosnącą tendencją wśród turystów w Polsce i na całym świecie do poszukiwania noclegów poza hotelami, nieustannie wzrasta również zainteresowanie inwestycjami w wynajem krótkoterminowy wśród przedsiębiorców i osób prywatnych. Możliwości jest wiele, jednak jak wybrać miejsce, które najszybciej przyniesie zwrot z inwestycji? Od nadmorskich kurortów przez największe polskie miasta po Warszawę i inne stolice europejskie, HomeToGo analizuje i przedstawia najbardziej oraz najmniej atrakcyjne lokalizacje do inwestowania w nieruchomości.

W celu ustalenia rankingu wzięto pod uwagę czynniki, takie jak: cena zakupu za metr kwadratowy, cena najmu za metr kwadratowy, oraz średni metraż obiektów oferowanych pod wynajem krótkoterminowy. Na tej podstawie przygotowaliśmy rankingi polskich miast oraz europejskich stolic uszeregowane według czasu potrzebnego, aby uzyskać zwrot z inwestycji (ROI = Return On Investment).

W której europejskiej stolicy warto zainwestować? Lokalizacje w dużych polskich miastach czy raczej w popularnych miejscowościach nadmorskich będą bardziej opłacalne? Ile lat trzeba czekać, aby nieruchomość zaczęła na siebie zarabiać? Odpowiedź na te i inne pytanie znajdziesz w Barometrze Rynku Nieruchomości HomeToGo

Gdzie opłaca się inwestować w wynajem krótkoterminowy w Polsce?

Icône investir, Baromètre Immobilier HomeToGo

Kielce to najtańsze miasto wojewódzkie w Polsce w 2018 roku. Za m2 nieruchomości zapłacimy tu przeciętnie 3.783 zł.

W Warszawie nadal najdrożej. Kupując mieszkanie w 2018 roku, za m2 płaci się tu średnio 8.800 zł.

Najdłużej na zwrot z inwestycji w wynajem krótkoterminowy czeka się w Warszawie, Krakowie i Poznaniu - ponad 4 lata.

Kupując nieruchomość pod wynajem krótkookresowy należy brać pod uwagę sezonowość, czyli regularną zmienność liczby rezerwacji związaną ze zmiennością pór roku oraz lokalizacją obiektu, a także stałe koszty utrzymania. W niektórych lokalizacjach ilość rezerwacji jest mocno zróżnicowana w zależności od pory roku, podczas gdy w przypadku np. dużych miast liczba rezerwacji utrzymuje się mniej więcej na tym samym poziomie przez cały rok.

Na podstawie zgromadzonych przez nas danych dotyczących zakupu apartamentów, najdłużej na zwrot z inwestycji trzeba czekać w największych polskich miastach - W Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Gdańskui Wrocławiu. W stolicy zwrotu z inwestycji w wynajem krótkoterminowym można oczekiwać po 2027 dniach, czyli około 5 lat i 6 miesięcy.

Najszybszym zwrotem z inwestycji charakteryzuje się Krynica Morska, Karpacz, Jurata, Solinai Szklarska Poręba. Przy założeniu, że nieruchomości będą wynajmowane przez 365 dni w roku, zainwestowane pieniądze zwrócą się po mniej niż roku i 5 miesiącach. Należy jednak pamiętać, że zarówno w nadmorskich, jak i górskich kurortach, rezerwacje mogą mieć charakter sezonowy, a wynajem przez cały rok może być utrudniony, w związku czym okres oczekiwania na zwrot z inwestycji może być stosunkowo dłuższy, niż w dużych miastach, gdzie zmiany wolumenu rezerwacji nie są narażone na sezonowość.

Zestawienie polskich miast

Miasto
średnia cena zakupu (za m2)
średnia cena najmu (za m2)
zwrot z inwestycji (po x latach)
1
Warszawa
8 800 zł
5,62 zł
5,6
2
Kraków
7 739 zł
5,19 zł
4,1
3
Poznań
6 817 zł
4,72 zł
4,0
4
Gdańsk
7 960 zł
5,70 zł
3,8
5
Wrocław
6 862 zł
5,10 zł
3,7
6
Szczecin
5 457 zł
4,26 zł
3,5
7
Katowice
5 223 zł
4,10 zł
3,5
8
Lublin
5 421 zł
4,37 zł
3,4
9
Łódź
5 010 zł
4,28 zł
3,2
10
Sopot
7 579 zł
6,53 zł
3,2
11
Gdynia
5 725 zł
5,28 zł
3,0
12
Olsztyn
4 404 zł
4,21 zł
2,9
13
Bydgoszcz
4 125 zł
4,16 zł
2,7
14
Kielce
3 783 zł
3,85 zł
2,7
15
Opole
4 270 zł
4,65 zł
2,5
16
Białystok
4 194 zł
4,57 zł
2,5
17
Rzeszów
4 712 zł
5,15 zł
2,5
18
Toruń
3 957 zł
4,51 zł
2,4
19
Kołobrzeg
3 666 zł
4,36 zł
2,3
20
Ustka
3 390 zł
4,58 zł
2,0
21
Szczawnica
3 314 zł
4,68 zł
1,9
22
Ustroń
2 820 zł
4,05 zł
1,9
23
Kościelisko
3 314 zł
5,22 zł
1,7
24
Wisła
2 820 zł
4,46 zł
1,7
25
Mielno
3 666 zł
5,88 zł
1,7
26
Ustronie Morskie
3 666 zł
5,92 zł
1,7
27
Świnoujście
3 666 zł
5,92 zł
1,7
28
Pobierowo
3 666 zł
6,01 zł
1,7
29
Zakopane
3 314 zł
5,46 zł
1,7
30
Świeradów-Zdrój
2 411 zł
4,04 zł
1,6
31
Rewal
3 666 zł
6,19 zł
1,6
32
Łeba
3 390 zł
5,82 zł
1,6
33
Międzyzdroje
3 666 zł
6,48 zł
1,6
34
Jastrzębia Góra
3 390 zł
6,16 zł
1,5
35
Hel
3 390 zł
6,28 zł
1,5
36
Wladysławowo
3 390 zł
6,37 zł
1,5
37
Szklarska Poręba
2 411 zł
4,66 zł
1,4
38
Solina
2 729 zł
5,35 zł
1,4
39
Jurata
3 390 zł
6,77 zł
1,4
40
Karpacz
2 411 zł
4,84 zł
1,4
41
Krynica Morska
3 390 zł
7,69 zł
1,2

ROI = zwrot z inwestycji (ang. Return On Investment)

Wynajem krótkoterminowy w Europie, a regulacje prawne

W związku z tym, że w Polsce coraz częściej mówi się o planach uregulowania rynku wynajmu krótkoterminowego, postanowiliśmy przyjrzeć się Europejskim stolicom, w którym obowiązują przepisy określające liczbę dni w roku, gdy wynajem jest dozwolony. Poniższe zestawienie pokazuje, jaki wpływ ma wprowadzenie regulacji na osiągnięcie zwrotu z inwestycji.


Spośród stolic, w których obowiązują regulacje dotyczące wynajmu krótkoterminowego najkrócej na zwrot z inwestycji czeka się w Atenach - około 15 lat. Co ciekawe, jeśli rynek nie zostałby uregulowany, próg rentowności zostałby przekroczony już po niecałych 4 latach, czyli szybciej niż w Warszawie. W Amsterdamie i Dublinie regulacje ograniczają wynajem krótkoterminowy do jedynie 60 dni w roku, co sprawia, że na zwrot z inwestycji właściciele nieruchomości muszą czekać dodatkowe 30 lat. Londyn natomiast bije wszelkie rekordy. Zakup nieruchomości jest tu najdroższy - za metr kwadratowy płaci się tu przeciętnie 64 405 zł, na zwrot z inwestycji nie uwzględniając legislacji czekałoby się najdłużej, bo ponad 15 lat. Biorąc jednak pod uwagę przepisy ograniczające wynajem krótkoterminowy do 90 dni zwrot z inwestycji wydłuża się o dodatkowe 47 lat, sprawiając, że inwestycja zwróci się dopiero po ponad 62 latach!

Ateny to miasto, które pozwala na najszybszy zwrot z inwestycji przy ograniczeniu najmu do 90 dni rocznie już po 15 latach.

Londyn jest najdroższą stolicą pod względem cen nieruchomości. Za m2 płaci się tu średnio 64.405 zł - to 8 razy więcej niż w Warszawie.

Prawie 63 lata - tyle trzeba będzie czekać na zwrot z inwestycji w Londynie uwzględniając obowiązujące regulacje prawne.

Zestawienie europejskich stolic

Stolica
Kraj
Cena zakupu (za m2)
Cena najmu (za m2)
ROI po x latach (bez regulacji prawnych
ROI po x latach (uwzględniając regulacje prawne)
Dozwolony okres wynajmu (w dniach)
Wpływ regulacji prawnych na ROI
1
Londyn
Wielka Brytania
64 405 zł
11,44 zł
15,4
62,6
90
+ 47,2 lata
2
Kopenhaga
Dania
25 116 zł
8,77 zł
7,8
40,8
70
+ 33,0 lata
3
Amsterdam
Holandia
28 883 zł
12,26 zł
6,5
39,3
60
+ 32,8 lat
4
Dublin
Irlandia
25 761 zł
11,01 zł
6,4
39,1
60
+ 32,7 lat
5
Paryż
Francja
43 095 zł
11,05 zł
10,7
32,5
120
+ 21,8 lat
6
Madryt
Hiszpania
19 251 zł
6,67 zł
7,9
32,1
90
+ 24,2 lata
7
Praga
Czechy
18 825 zł
5,29 zł
9,8
29,8
120
+ 20,0 lat
8
Budapeszt
Węgry
10 415 zł
4,77 zł
6,0
24,3
90
+ 18,3 lata
9
Bruksela
Belgia
13 459 zł
7,01 zł
5,2
21,3
90
+ 16,1 lat
10
Berlin
Niemcy
22 347 zł
6,88 zł
8,9
17,9
182
+ 9,0 lat
11
Ateny
Grecja
6 351 zł
4,60 zł
3,8
15,3
90
+ 11,5 lat
12
Warszawa
Polska
8 800 zł
5,62 zł
5,6
-
365
-

ROI = zwrot z inwestycji (ang. Return On Investment)

Metodologia

Aby wyliczyć zwrot z inwestycji w wynajem krótkoterminowy, HomeToGo porównało średni koszt zakupu nieruchomości oraz średnią cenę wynajmu krótkoterminowego w przeliczeniu na metr kwadratowy, bez uwzględnienia dodatkowych kosztów utrzymania, renowacji czy zakupu wyposażenia. Dodatkowo przyjęto założenie, że wynajem krótkoterminowy będzie prowadzony bez przerw przez 365 dni w roku.

Aby uzyskać liczbę lat, przez które należy wynajmować nieruchomości w danej lokalizacji, by uzyskać zwrot z inwestycji pod uwagę wzięto 4 czynniki: koszt m2 w przypadku zakupu nieruchomości, średnią cenę wynajmu domów lub apartamentów noclegowych dostępnych na HomeToGo za dobę, średnią powierzchnię domów lub apartamentów noclegowych dostępnych na HomeToGo oraz średnią cena wynajmu za m2 za dobę. Dodatkowo w przypadku europejskich stolic uwzględniono dozwoloną prawnie liczbę dni wynajmu krótkoterminowego w danej lokalizacji.

Źródła:

  • HomeToGo: średnia powierzchnia domów i apartamentów wakacyjnych oraz średni koszt najmu domów i apartamentów wakacyjnych w przeliczeniu na metr kwadratowy. Dane zostały pozyskane 27 sierpnia 2018.
  • Otodom.pl: średnia cena za m2 przy zakupie nieruchomości w wybranych lokalizacjach. Dane dotyczą transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości w grudniu 2017 i są swobodnie dostępne na stronie internetowej Otodom.pl.
  • Numbeo: średnia cena za m2 w przypadku transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości w europejskich stolicach. Dane zostały pozyskane 6 sierpnia 2018.